Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду является популярным трендом в Венгрии среди иностранных инвесторов. Аренда квартиры кажется очень привлекательной инвестиционной возможностью, но она может иметь некоторые риски для домовладелеца. Перед сдачей квартиры в аренду рекомендуется провести оценку недвижимости.
Для того, чтобы избежать или минимизировать риски мы приводим анализ наиболее важной правовой информации, которую необходимо знать, прежде чем сдавать свою квартиру.
1. Письменный договор
Вообще, если у вас есть письменный договор, который четко определяет права и обязанности, вы можете избежать многих споров, поэтому письменный договор аренды является гарантией для обеих сторон. Кроме того, в Венгрии является юридическим требованием заключить договоров аренды в письменной форме, в противном случае ваш контракт будет недействительным.
Если речь идет о «письменной форме” , то это означает, что договор должен быть напечатанным и подписанным, так как венгерские суды неохотно принимают в расчет электронные письма или другие электронные коммуникации.
При подписании договора вы должны предоставить арендатору сертификат энергетической эффективности. Если арендодатель хочет быть полностью защищенным от арендатора, может быть полезно заключить договор аренды у нотариуса. В Венгрии нотариальное подтверждение придает “дополнительную силу” условиям договора, так как оно имеет статус окончательного решения.
2. Условия договора
Хотя в некоторых государствах существует широкий спектр законодательных правовых актов в отношении аренды, в Венгрии подавляющее большинство условий аренды может быть предметом переговоров. Самое главное — это, конечно, стоимость аренды: не существует никаких ограничений каким образом арендодатель взимает плату за квартиру, вы можете договориться с арендатором, когда и как арендная плата должна быть уплачена.
Срок действия договора также может быть предметом переговоров, но важно отметить, что расторжение договора аренды строго регулируется законом, который не допускает отступлений.
3. Залог
Вы можете защитить себя, попросив арендатора предоставить гарантийный депозит как гарантию выполнения его обязанностей. Страховой депозит может быть использован, если арендатор не оплатил арендную плату или стал причиной каких-либо повреждений в квартире.
Хотя сумма залога является согласованием сторон, арендодатели должны знать, что согласно новому Гражданскому кодексу, если сумма депозита превышает сумму 3-месячной арендной платы, то она может быть уменьшена судом по требованию арендатора. Обычная форма залога-наличные, но это может быть и другой инструмент, например банковская гарантия.
4. Права и обязанности сторон
Арендодатель обязан содержать арендуемые помещения пригодным для жизни, он несет ответственность за капитальный ремонт, и несет соответствующие расходы. Если вы не позаботитесь о существенных деталях, таких как сломанный нагреватель, то арендатор имеет право отремонтировать и вычесть стоимость ремонта, если право на вычет из арендной платы не исключены в договоре.
Мелкий ремонт из-за естественного износа (например, отработанные лампы и т. д.) должны быть выполнены арендатором, а также любой причиненный ущерб компенсируется за счет арендатора.
Важно, чтобы арендодатели имели страховое покрытие квартиры, но в Венгрии арендодатели обычно не просят арендаторов страховать свою ответственность за ущерб, причиненный арендатору. Если повреждение происходит, сумма ущерба удерживается арендодателем из залогового депозита.
Арендатор должен использовать квартиру по назначению, написанному в договоре, чтобы вы могли запретить определенные действия (содержания домашних животных в квартире и т. д.). Вы можете контролировать пользование квартирой не реже одного раза в год, либо как написано в договоре. В то же время, вы должны уважать конфиденциальность арендатора: вы должны предоставить ему уведомление, прежде чем войти квартиру для проведения ремонта или для показа квартиры будущим арендаторам. К во избежание проблем, включите пункт в контракт который дает арендатору право знать ваши условия прихода в помещение.
5. Расторжение контракта
Как уже упоминалось выше, законом предусмотрено, когда и как арендодатель может расторгнуть договор аренды или контракт. Несоблюдение правовых норм может привести к отсрочке (иногда большой) расторжения контракта.
Гражданский кодекс содержит некоторые защитные меры для расторжения любой из сторон:
В общем, договор аренды на неопределенный срок может быть прекращен без объяснения причин в письменном виде уведомлением, отправленным до 15-го числа данного месяца. В этом случае договор расторгается в последний день следующего месяца. Если арендатор не оплатил арендную плату, необходимо предварительно уведомить об этом арендатора в течении восемь дней и расторгнуть договор с уведомлением в срок не менее 15 дней.
Если нарушение договора аренды является серьезным, предварительное уведомление может быть проигнорировано. Во избежание дальнейших споров можно описать в договоре аренды последствия в случае серьезного нарушения договора.